מחשבון יכולת רכישת דירה
כמה דירה אתם יכולים להרשות לעצמכם לפי הכנסה, הון עצמי וריבית
יכולת רכישת דירה מחושבת קודם כול לפי תשובה קצרה: המחיר המקסימלי שאתם יכולים להרשות לעצמכם = המינימום בין מגבלת ההחזר החודשי לבין ההון העצמי הזמין. המחשבון הזה מחשב את שני הצדדים יחד, כולל יחס החזר, מגבלת מימון (LTV), והוצאות רכישה נלוות.
איך להשתמש במחשבון יכולת רכישת דירה
- הזינו הכנסה נטו חודשית — סך ההכנסה שנכנסת לחשבון בכל חודש
- הזינו התחייבויות קיימות — הלוואות, מזונות, אשראי מתגלגל ותשלומים קבועים
- הזינו הון עצמי זמין — הסכום שיש לכם בפועל לעסקה
- עדכנו הנחות ריבית ותקופה — כדי לדמות תרחיש ריאלי למשכנתא
- קבלו מחיר דירה מקסימלי — כולל פירוט מה מגביל אתכם: הכנסה או הון עצמי
נוסחת החישוב (בקצרה)
יכולת החזר = (הכנסה נטו × יחס החזר) - התחייבויות קיימות
משכנתא מקסימלית = ערך נוכחי של תשלום חודשי קבוע (ריבית + שנים)
מחיר דירה משוער = min(מחיר לפי LTV, מחיר לפי הון עצמי והוצאות)
למה יש פער בין "מה שהבנק מאשר" לבין "מה שכדאי לקחת"?
- הבנק מסתכל על יכולת החזר פורמלית
- משק בית צריך מרווח ביטחון לתנודתיות בהכנסות ובהוצאות
- ריבית משתנה יכולה לעלות ולהקפיץ החזר חודשי
- יש הוצאות מעבר למחיר הדירה: עו״ד, תיווך, שיפוץ, מעבר דירה
לכן גם אם יוצא שאתם "יכולים" לקנות דירה מסוימת, כדאי לבדוק תרחיש שמרני.
הנחות מקובלות בשוק הישראלי (כללי אצבע)
| פרמטר | טווח נפוץ | הערה |
|---|---|---|
| יחס החזר מהנטו | 30%–40% | לרוב רצוי להישאר סביב 30%–35% |
| LTV לדירה ראשונה | עד 75% | כלומר הון עצמי מינימלי ~25% |
| הוצאות רכישה | 4%–8% | משתנה לפי מס רכישה, עו״ד, תיווך, ושיפוץ |
| תקופת משכנתא | 20–30 שנים | תקופה ארוכה מורידה החזר אך מעלה ריבית כוללת |
מה לעשות אחרי התוצאה?
- השוו את התוצאה גם עם מחשבון משכנתא כדי לבדוק תמהיל ורגישות לריבית
- בדקו כדאיות נכס בפועל עם מחשבון מחיר למ״ר
- חשבו את השפעת ההחזר על תזרים הבית עם מחשבון ברוטו-נטו
שאלות נפוצות
כמה הון עצמי צריך לדירה ראשונה בישראל?
ברוב המקרים נדרש הון עצמי של לפחות כ-25% ממחיר הדירה, ובנוסף הוצאות רכישה (לרוב עוד 4%–8%). לכן בפועל כדאי לתכנן הון עצמי של כ-30% מהעסקה.
מה יחס החזר חודשי בריא?
כלל אצבע שמרני הוא עד 30%–35% מההכנסה הנטו. אפשר לעלות עד 40% במקרים מסוימים, אבל זה מגדיל סיכון תזרימי.
למה המחשבון מחזיר שני מחירים שונים?
כי יש שתי מגבלות שונות: מגבלת הכנסה (יכולת החזר) ומגבלת הון עצמי. המחיר המומלץ הוא הנמוך מבין השתיים.
האם לכלול בונוסים והכנסות לא קבועות?
רצוי לחשב לפי הכנסה יציבה בלבד, או לכלול רק חלק שמרני מהכנסה משתנה. אחרת התוצאה עלולה להיות אופטימית מדי.
האם התוצאה היא אישור משכנתא מהבנק?
לא. זהו אומדן תכנוני לקבלת החלטה. אישור בפועל תלוי במדיניות בנק, דירוג אשראי, גיל הלווים, סוג הנכס ופרטי העסקה.