מחשבון משכנתא
חישוב החזר חודשי, לוח סילוקין וגרפים — תמהיל עד 8 מסלולים
מחשבון משכנתא מחשב את ההחזר החודשי, סה"כ הריבית ועלות ההלוואה הכוללת עבור משכנתא בישראל. לדוגמה, משכנתא של ₪1,000,000 ל-25 שנה בריבית 5% = ₪5,846 לחודש. המחשבון תומך במספר מסלולים (תמהיל), שיטות תשלום שונות, והצמדה למדד — ומציג לוח סילוקין מלא וגרפים אינטראקטיביים.
איך להשתמש במחשבון משכנתא
- הוסיפו מסלולים — לחצו "הוסף מסלול" כדי להוסיף מסלולי משכנתא (עד 8). כל מסלול כולל סכום, סוג ריבית, ותקופה
- בחרו סוג מסלול — פריים, קבועה לא צמודה, קבועה צמודה למדד, משתנה כל 5 שנים, או משתנה צמודה
- הזינו ריבית ותקופה — הריבית מתמלאת אוטומטית לפי סוג המסלול. בחרו תקופה בין 10-30 שנים
- בחרו שיטת תשלום — שפיצר (תשלום קבוע), קרן שווה, או בלון (ריבית בלבד)
- צפו בתוצאות — המחשבון יציג החזר חודשי, סה"כ ריבית, לוח סילוקין וגרפים
סוגי מסלולי משכנתא בישראל
| סוג מסלול | ריבית אופיינית (2025) | הצמדה למדד | ריבית משתנה | הסבר |
|---|---|---|---|---|
| פריים | פריים ± מרווח (5.5%-6.5%) | לא | כן | ריבית משתנה לפי ריבית בנק ישראל. הכי גמישה, ללא עמלת פירעון מוקדם |
| קבועה לא צמודה | 4.8%-6.0% | לא | לא | ריבית קבועה לכל התקופה. הכי צפויה ויציבה |
| קבועה צמודה למדד | 2.5%-4.0% | כן | לא | ריבית נמוכה יותר, אך הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן |
| משתנה כל 5 שנים | 4.5%-5.5% | לא | כל 5 שנים | ריבית קבועה ל-5 שנים, ואז מתעדכנת לפי שוק ההון |
| משתנה כל 5 צמודה | 2.0%-3.5% | כן | כל 5 שנים | הריבית הנמוכה ביותר, אך חשיפה גם לאינפלציה וגם לשינויי ריבית |
חלק מהבנקים מציעים גם מסלולים משתנים כל שנה או כל שנתיים על בסיס עוגן (תשואת אג"ח ממשלתיות). מסלולים אלה פחות נפוצים ואינם מיוצגים כרגע במחשבון.
מה זה שפיצר?
שפיצר (Spitzer) היא שיטת החזר בה התשלום החודשי קבוע לאורך כל תקופת ההלוואה. בהתחלה, רוב התשלום הוא ריבית ומעט קרן. ככל שעוברים השנים, חלק הקרן גדל וחלק הריבית קטן. הנוסחה:
PMT = P × r × (1+r)^n / ((1+r)^n - 1)
כאשר P = סכום ההלוואה, r = ריבית חודשית, n = מספר תשלומים.
מה זה קרן שווה?
בקרן שווה, החזר הקרן קבוע בכל חודש, והריבית מחושבת על היתרה. התוצאה: תשלומים גבוהים בהתחלה שיורדים בהדרגה. יתרון: סה"כ ריבית נמוכה יותר מאשר בשפיצר. חיסרון: תשלומים ראשונים גבוהים יותר.
מה זה בלון (הלוואת בלון)?
בהלוואת בלון משלמים ריבית בלבד לאורך כל תקופת ההלוואה, וכל הקרן נפרעת בתשלום אחד בסוף. שימוש נפוץ: הלוואות גישור (כשמוכרים דירה ישנה וקונים חדשה), או מימון לתקופת בנייה. חשוב: הלוואת בלון מתאימה רק לטווח קצר (1-5 שנים). על 30 שנים, סה"כ הריבית גבוה משמעותית ממסלול שפיצר.
הצמדה למדד — מה זה ואיך זה עובד?
במסלולים צמודי מדד, קרן ההלוואה מתעדכנת מדי חודש לפי מדד המחירים לצרכן (CPI). אם המדד עלה ב-0.2% בחודש מסוים, הקרן גדלה ב-0.2%. המשמעות: עם אינפלציה של 2.5% בשנה, קרן של ₪500,000 תגדל לכ-₪640,000 אחרי 10 שנים — אבל הריבית הנומינלית נמוכה יותר.
מתי כדאי? כשהריבית הנומינלית נמוכה מספיק כדי לפצות על הסיכון. באינפלציה גבוהה, מסלולים צמודים יקרים יותר.
תמהיל משכנתא מומלץ
בנק ישראל קובע (הוראה 329): עד שליש (33.3%) מסך המשכנתא יכול להיות בריבית משתנה. מסלולים בריבית משתנה כוללים פריים ומסלולים משתנים כל 5 שנים או פחות. השאר חייב להיות בריבית קבועה.
תמהיל מאוזן לדוגמה:
- 33% פריים — גמישות, ללא עמלת יציאה
- 34% קבועה לא צמודה — יציבות מלאה
- 33% קבועה צמודה למדד — ריבית נמוכה, סיכון אינפלציה
מגבלות בנק ישראל למשכנתאות
| מגבלה | ערך |
|---|---|
| מימון מרבי — דירה ראשונה | 75% משווי הנכס |
| מימון מרבי — משפר דיור | 70% משווי הנכס |
| מימון מרבי — דירה להשקעה | 50% משווי הנכס |
| שיעור ריבית משתנה מרבי | 33.3% מסך המשכנתא |
| תקופה מרבית | 30 שנים |
| יחס החזר להכנסה (PTI) | עד 40% מההכנסה נטו |
ריבית פריים 2025
ריבית הפריים בישראל היא תמיד ריבית בנק ישראל + 1.5%. נכון לתחילת 2025, ריבית בנק ישראל עומדת על 4.50%, ולכן ריבית הפריים היא 6.00%. הריבית ירדה בהדרגה מ-4.75% בסוף 2024.
הפריים משפיע ישירות על מסלולי משכנתא מסוג פריים. כשבנק ישראל מוריד את הריבית, ההחזר החודשי יורד אוטומטית — וההיפך.
עמלת פירעון מוקדם
סגירת משכנתא לפני הזמן כרוכה בעמלות:
- עמלת היוון — הפרש בין הריבית שלכם לריבית השוק הנוכחית (לא חלה על פריים)
- עמלת אי-הודעה מוקדמת — עד 0.1% אם לא הודעתם מראש
- עמלת מדד ממוצע — רלוונטית למסלולים צמודי מדד
- עמלה תפעולית — כ-₪60
חשוב: מסלול פריים כמעט ולא כרוך בעמלת פירעון מוקדם — זו אחת הסיבות לפופולריות שלו.
לוח סילוקין
לוח סילוקין מפרט את כל התשלומים החודשיים לאורך חיי ההלוואה. כל שורה מציגה:
- תשלום חודשי — הסכום הכולל שמשלמים בכל חודש
- קרן — החלק שהולך לכיסוי ההלוואה
- ריבית — החלק שהולך לבנק
- הצמדה — התאמה למדד (במסלולים צמודים)
- יתרת קרן — כמה נשאר לשלם
מחזור משכנתא — מתי כדאי?
מחזור משכנתא (רפיננס) הוא החלפת המשכנתא הקיימת בחדשה עם תנאים טובים יותר. כדאי לשקול מחזור כאשר ריבית הפריים ירדה ב-0.5% או יותר מאז שלקחתם את המשכנתא, כשנשארו לפחות 10 שנים לתשלום, או כשהתמהיל הנוכחי לא מאוזן.
חשוב לקחת בחשבון: עמלות פירעון מוקדם (בעיקר על מסלולים בריבית קבועה), עמלת פתיחת תיק בבנק החדש, ועלויות שמאי ועורך דין. השתמשו במחשבון כדי להשוות את העלות הכוללת של המשכנתא הנוכחית מול הצעה חדשה.
שאלות נפוצות
כמה אשלם על משכנתא של מיליון שקל?
תלוי בריבית ובתקופה. בריבית של 5% ל-25 שנים (שפיצר), ההחזר החודשי הוא כ-₪5,846. סה"כ תשלמו כ-₪1,753,800 — כלומר כ-₪753,800 ריבית.
מהו תמהיל משכנתא מומלץ?
תמהיל מומלץ מפזר סיכונים: שליש פריים (גמישות), שליש קבועה לא צמודה (יציבות), שליש קבועה צמודה (ריבית נמוכה). בנק ישראל מגביל את חלק הפריים לשליש מסך המשכנתא.
מה ההבדל בין שפיצר לקרן שווה?
בשפיצר התשלום החודשי קבוע. בקרן שווה, התשלום יורד עם הזמן אך מתחיל גבוה יותר. קרן שווה חוסכת יותר ריבית בטווח הארוך, אך מצריכה תזרים מזומנים גבוה יותר בהתחלה.
כמה הון עצמי צריך לדירה ראשונה?
בנק ישראל מאפשר מימון של עד 75% משווי הנכס לרוכשי דירה ראשונה. כלומר, צריך לפחות 25% הון עצמי. לדוגמה, לדירה של ₪2,000,000 צריך לפחות ₪500,000 הון עצמי.
מה ריבית הפריים היום?
נכון לתחילת 2025, ריבית הפריים בישראל היא 6.00%. היא מורכבת מריבית בנק ישראל (4.50%) + מרווח קבוע של 1.5%.
איך הצמדה למדד משפיעה על המשכנתא?
במסלולים צמודי מדד, קרן ההלוואה מתעדכנת לפי מדד המחירים לצרכן. אם האינפלציה 2.5% בשנה, הקרן גדלה ב-2.5% מדי שנה. הריבית הנומינלית נמוכה יותר, אך העלות הכוללת תלויה בשיעור האינפלציה בפועל.
כמה עולה לסגור משכנתא מוקדם?
תלוי בסוג המסלול. פריים — כמעט ללא עמלה. מסלולים בריבית קבועה — עמלת היוון שתלויה בהפרש בין הריבית שלכם לריבית השוק. אם הריבית בשוק ירדה מאז שלקחתם את המשכנתא, העמלה תהיה גבוהה יותר.
מה עדיף — פריים או קבועה?
פריים מתאים למי שרוצה גמישות ומאמין שהריבית תרד. קבועה מתאימה למי שמעדיף יציבות. התשובה תלויה בסביבת הריבית ובסיבולת הסיכון שלכם. תמהיל מגוון מפחית את הסיכון.