מחשבון מס שבח
הערכת מס שבח על מכירת דירה בישראל — כולל פטור דירה יחידה וחישוב ליניארי
מחשבון מס שבח מעריך את מס השבח שתשלמו בעת מכירת דירה בישראל. הזינו מחיר רכישה, מחיר מכירה, תאריכים והוצאות מוכרות — וקבלו הערכה מהירה כולל פטור דירה יחידה וחישוב ליניארי.
מה זה מס שבח?
מס שבח הוא מס על הרווח ממכירת נדל״ן בישראל. שיעור המס הוא 25% מהרווח הריאלי (אחרי ניכוי הוצאות מוכרות).
פטור דירה יחידה
אם אתם מוכרים דירה יחידה ומחיר המכירה לא עולה על 5,008,000 ש״ח (נכון ל-2025), אתם פטורים ממס שבח, בתנאי שהדירה בבעלותכם לפחות 18 חודשים.
החישוב הליניארי (דירות שנרכשו לפני 2014)
אם רכשתם את הדירה לפני 1 בינואר 2014, רק החלק היחסי של הרווח שנצבר אחרי 2014 חייב במס. החלק שלפני — פטור.
נוסחה: רווח חייב = רווח כולל × (ימים אחרי 2014 ÷ ימי בעלות כוללים)
דוגמה: דירה שנקנתה ב-2010 ונמכרה ב-2025
- מחיר רכישה: 1,000,000 ש״ח
- מחיר מכירה: 2,500,000 ש״ח
- הוצאות מוכרות: 80,000 ש״ח
- רווח נטו: 1,420,000 ש״ח
- חישוב ליניארי: כ-73% מהרווח חייב (11 שנים מתוך 15)
- מס שבח משוער: כ-259,000 ש״ח (במקום 355,000 ללא הטבה ליניארית)
הוצאות מוכרות שמפחיתות את המס
- שכר טרחת עו״ד (ברכישה ובמכירה)
- עמלת תיווך
- שיפוצים ושדרוגים (עם קבלות)
- היטל השבחה
שאלות נפוצות
מתי לא משלמים מס שבח?
בפטור דירה יחידה (עד 5,008,000 ש״ח), או כשאין רווח (מכירה בהפסד).
מה ההבדל בין מס שבח למס רכישה?
מס שבח משולם על ידי המוכר (על הרווח), מס רכישה משולם על ידי הקונה (על מחיר הרכישה).
האם צריך רו״ח לחישוב מס שבח?
המחשבון נותן הערכה טובה, אבל לעסקאות מורכבות (ירושה, מתנה, חישוב מדד) מומלץ להתייעץ עם רו״ח או עו״ד מיסים.
מה המס על דירה שנייה?
אין פטור דירה יחידה. הרווח הריאלי חייב ב-25%. בנוסף יש מס יסף של 3% על הכנסה גבוהה מעל 721,560 ש״ח בשנה.
קישורים פנימיים מומלצים
- מחשבון שכירות מול קנייה — עדיף לשכור או לקנות?
- מחשבון משכנתא — החזר חודשי וריבית
- מחשבון דמי תיווך — עמלת תיווך + מע״מ
- מחשבון מחיר למ״ר — השוואת מחירי דירות